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Leitfaden für Immobilienfinanzierung in Österreich

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Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Das ist eine der häufigsten Fragen, die wir bekommen.

Und obwohl sie oft gestellt wird, ist die Antwort nicht ganz so einfach:

👉 Sie ändert sich laufend und hängt stark von der individuellen Situation ab.

Wenn Sie ein ausreichend hohes monatliches Nettoeinkommen haben (idealerweise als Angestellter und nicht selbstständig), können Sie unter Umständen auch mit weniger Eigenkapital eine Finanzierung bekommen.

Aber was bedeutet „weniger“? 👉 Eine gängige Faustregel: 10 %

Aber 10 % wovon?
👉 Nicht nur vom Kaufpreis – sondern von den Gesamtkosten.

Dazu gehören:

Kaufpreis
Nebenkosten

Beispiel:
Für eine Immobilie um 250.000 €:
Nebenkosten ≈ 23.000 €
👉 Gesamtkosten = 273.000 €
👉 10 % = 27.300 €

Was, wenn Sie keine 10 % haben?
👉 Wenn Sie die 10 % Eigenkapital noch nicht zur Verfügung haben, empfehlen wir Ihnen ein 5-jähriges Ansparmodell, mit dem Sie ihr durch monatlich kleinere Sparbeträge Schritt für Schritt die notwendige finanzielle Basis aufbauen können.

Wie viel Einkommen brauchen Sie?

Mindest-Lebenshaltungskosten laut Banken:

1 Person: 1.200 €

Jede weitere erwachsene Person: +450 €

Kind: +300 €

Beispiel:
Familie mit 4 Personen (2 Erwachsene + 2 Kinder):
👉 1.200 € + 450 € + 300 € + 300 € = 2.250 € / Monat Lebenshaltungskosten

👉 Nur das Einkommen über diesem Betrag kann für die Kreditrückzahlung verwendet werden.

Wichtig:
👉 Die monatliche Kreditrate darf maximal ca. 40 % des Nettoeinkommens betragen.

Allerdings gilt:
Wenn das Einkommen zu niedrig ist, kann die maximal mögliche Kreditrate auch unter diesem Wert liegen, damit der notwendige Mindestbetrag für den Lebensunterhalt (1.200 € pro Person) weiterhin gesichert bleibt.

Deshalb spielen mehrere Faktoren eine Rolle:

Angestellt oder selbstständig
Fixe oder saisonale Beschäftigung
Höhe des Einkommens
Anzahl der Personen im Haushalt

👉 Aber Zahlen sind nicht alles – genau hier kommen wir ins Spiel.
Als erfahrene Berater setzen wir alles daran, auch scheinbar Unmögliches möglich zu machen.

👉 Wenn Sie das Gefühl haben, dass sich die Zahlen nicht ausgehen, melden Sie sich gerne bei uns – vielleicht gibt es doch eine Lösung!

Was verbessert die Bonität?

Hohes Nettoeinkommen (idealerweise als Angestellter)
Jüngeres Alter (ca. 30 ideal, aber flexibel)
Transparente Kontoführung
Regelmäßiges Sparen (Lebensversicherung mit Sparkomponente)
Grundversicherungen (Auto, Haushalt, Unfall)
Kein Glücksspiel oder riskantes Ausgabeverhalten
Wenige oder keine bestehenden Kredite
Posiver monatlicher Saldo

👉 Passt noch nicht alles?
Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung – wir helfen Ihnen, die Grundlagen zu optimieren.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf in Österreich können 8–10 % des Kaufpreises erreichen. Deshalb ist es wichtig, diese von Anfang an in die Planung einzubeziehen.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Kosten:

1. Grunderwerbsteuer

Eine der größten Kostenpositionen ist die Grunderwerbsteuer, die in der Regel 3,5 % des Kaufpreises beträgt.

Wichtige Ausnahme:
Wenn der Käufer zuvor eine Immobilie in Österreich verkauft hat und ein direkter zeitlicher sowie wirtschaftlicher Zusammenhang besteht (z. B. Umzug oder Tausch), kann der Wert der verkauften Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbemessungsgrundlage angerechnet werden.

2. Grundbucheintragungsgebühr

Die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch ist verpflichtend und kostet in der Regel 1,1 % des Kaufpreises.

Wichtiger Vorteil:
Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese Gebühr entfallen. Wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt und entsprechend gemeldet wird, ist eine Befreiung möglich.

3. Rechtsanwalts- und Notarkosten

In Österreich wird der Kaufvertrag von einem Notar oder gemeinsam mit einem Rechtsanwalt erstellt, der auch die gesamte Abwicklung übernimmt (Treuhand, Grundbuchverfahren).

Die Kosten liegen üblicherweise bei 1–1,5 % des Kaufpreises + 20 % USt, abhängig von Aufwand und Anbieter.

4. Maklerprovision

Beim Kauf über einen Immobilienmakler fällt eine Provision an, meist bis zu 3 % + 20 % USt,
also insgesamt 3,6 % des Kaufpreises.

5. Kreditbezogene Kosten

Bei Finanzierung über einen Bankkredit können zusätzliche Kosten entstehen:

Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch
Bewertung der Immobilie durch die Bank
Bearbeitungsgebühren für den Kreditvertrag

👉 Diese Kosten werden oft in den Kredit integriert und fallen daher nicht immer als sofortige Einmalzahlung an.

6. Weitere mögliche Kosten

Übersetzungskosten (bei nicht deutschsprachigen Käufern)
Technische Begutachtung der Immobilie
Umzugskosten

Zusammenfassung

👉 Insgesamt solltest du mit etwa 8–10 % Nebenkosten des Kaufpreises rechnen.

👉 Diese Kosten gehören ebenfalls zu deinem Eigenkapital und müssen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Brauchen Sie Unterstützung für ihre persönliche Situation?

Kontaktieren Sie uns – wir zeigen Ihnen die Möglichkeiten.

👉 Melden Sie sich, wenn Sie eine unabhängige, schnelle und professionelle Unterstützung bei der Immobilienfinanzierung suchen.

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“Karenz” und Kreditfähigkeit

Auch wenn Sie sich während der Karenz rechtlich in einem aufrechten Dienstverhältnis befinden, werden Sie von Banken oft so behandelt, als wären Sie nicht aktiv beschäftigt.

👉 Das bedeutet: Dein Einkommen wird in vielen Fällen nicht oder nur eingeschränkt berücksichtigt.

Ausnahme:
Wenn Sie eine sogenannte Wiedereinstellungszusage von deinem Arbeitgeber vorlegen können:

kann dein zukünftiges Einkommen berücksichtigt werden
auch das Kinderbetreuungsgeld kann unter Umständen teilweise angerechnet werden

👉 Wichtig: Je klarer und schriftlicher deine Rückkehr ins Berufsleben dokumentiert ist, desto besser stehen Ihre Chancen bei der Bank.

Immobilienkredit für Selbstständige

Was Unternehmer unbedingt wissen sollten: Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Österreich ist für Selbstständige oft mit zusätzlichen Herausforderungen verbunden. Viele Unternehmer und Freiberufler erleben, dass Banken ihr Einkommen vorsichtiger und kritischer bewerten als das von Angestellten.

👉 Deshalb ist eine gute Vorbereitung entscheidend.

Warum ist es für Unternehmer schwieriger, einen Kredit zu bekommen?

Banken legen großen Wert auf stabile und planbare Einnahmen.

Bei Angestellten ist das einfach nachvollziehbar:

regelmäßige Gehaltsabrechnungen
unbefristetes Dienstverhältnis

Bei Selbstständigen hingegen prüft die Bank deutlich genauer:

Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
Gewinnentwicklung
Regelmäßige Kontobewegungen
Kundenstruktur und laufende Aufträge

👉 Fazit: Je transparenter und stabil Ihr Business wirkt, desto höher sind Ihre Chancen.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Typischerweise verlangen Banken:

Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanzen
Kontoauszüge mit regelmäßigen Einnahmen
Gesellschaftsvertrag bzw. Firmenunterlagen

💡 Tipp: Eine saubere und gut strukturierte Buchhaltung kann den gesamten Prozess deutlich beschleunigen.

Fixzins oder variabler Zinssatz?

Gerade für Unternehmer ist Planungssicherheit besonders wichtig:

Fixzins:
gleichbleibende Monatsrate
Schutz vor steigenden Zinsen
bessere Kalkulierbarkeit

Variabler Zinssatz:

anfangs oft günstiger
aber mit Risiko bei steigenden Zinsen

👉 Unsere Empfehlung: Möglichst lange Fixzinsbindung wählen, um finanzielle Stabilität zu sichern.

Wie können Sie Ihre Chancen verbessern?

Mindestens 2–3 Jahre stabile Selbstständigkeit
Geordnete Finanzen und klare Buchhaltung
Höheres Eigenkapital (idealerweise 20–30 %)
Realistische Rückzahlungsplanung
Professionelle Beratung – wir erklären Ihnen alles

Typische Fehler von Unternehmern

Unvollständige Unterlagen einreichen 👉 Wir zeigen Ihnen genau, was jede Bank verlangt
Eigenkapital oder Zinsrisiko unterschätzen 👉 Wir helfen Ihnen bei der realistischen Planung
Zu stark auf variable Zinsen setzen 👉 Gerade in unsicheren Zeiten riskant
Mehrere Banken gleichzeitig kontaktieren und den Überblick verlieren 👉 Mit unserer Unterstützung läuft der Prozess strukturiert und effizient

Unser Fazit: 👉 Auch als Selbstständiger ist eine Finanzierung möglich – mit der richtigen Strategie.

Wenn Sie unsicher sind oder Fragen haben, melden Sie sich gerne bei uns.
Wir begleiten Ihnen Schritt für Schritt und helfen Ihnen, auch komplexe Situationen erfolgreich zu lösen. 🙂

Fixzins vs. variabler Zinssatz - Warum sich bewusste Kunden für Sicherheit entscheiden

Viele Kunden tendieren anfangs zu einem variablen Zinssatz, weil er auf den ersten Blick günstiger erscheint.
👉 Aber ist er das wirklich?

In diesem Abschnitt zeigen wir dir die echten Unterschiede und Risiken – und erklären, warum sich in Österreich immer mehr Menschen für langfristige Fixzinsen entscheiden.

Was bedeuten Fixzins und variabler Zinssatz?

Fixzins: Der Zinssatz wird im Voraus festgelegt (z. B. für 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre)

Deine monatliche Rate bleibt gleich

👉 Bietet maximale Planungssicherheit

Variabler Zinssatz: Der Zinssatz ist an den Markt gekoppelt (z. B. Euribor)

Deine monatliche Rate kann steigen oder fallen

👉 Zu Beginn oft günstiger

Warum wirkt der variable Zinssatz so attraktiv?

Ganz einfach: 👉 Am Anfang ist er oft günstiger: niedrigere Anfangsraten und geringere monatliche Belastung

👉 Aber das ist nur die halbe Wahrheit.

Die Realität: Zinsen schwanken – und nicht immer nach unten

Eine der wichtigsten Erkenntnisse der letzten Jahre: 👉 Zinsen können schnell und deutlich steigen.

Viele Kreditnehmer in Österreich mit variablem Zinssatz haben erlebt:

plötzlich mehrere hundert Euro höhere Monatsraten
finanzielle Unsicherheit
deutlich erschwerte Planung

👉 Das ist keine Theorie – das ist Realität.

Fixzins: Sicherheit in einer unsicheren Welt

Der größte Vorteil eines langfristigen Fixzinses:

👉 Sie wissen heute schon, was Sie in 10–20 Jahren zahlen werden.

Das ist besonders wichtig, wenn:

Sie eine Familie haben
Sie langfristig in Österreich bleiben wollen
Sie kein finanzielles Risiko eingehen möchten

Warum wir langfristige Fixzinsen empfehlen? Als erfahrene Berater empfehlen wir diese Variante in den meisten Fällen – aus drei guten Gründen:

Schutz vor steigenden Zinsen
Planbare Zukunft ohne Überraschungen
Mentale Sicherheit und weniger Stress

👉 Ein oft unterschätzter, aber enorm wichtiger Faktor.

Gibt es Nachteile beim Fixzins?

Ja – und die sollte man ehrlich betrachten:

Die Rate kann anfangs etwas höher sein
Wenn die Zinsen sinken, profitierst du nicht automatisch davon

👉 Aber die entscheidende Frage ist nicht: „Was ist heute am günstigsten?“

👉 Sondern: „Was ist in den nächsten 10–20 Jahren am sichersten?“

Wann kann ein variabler Zinssatz sinnvoll sein?

Ganz ehrlich: Es gibt Fälle, in denen er passen kann.

Zum Beispiel wenn:

Sie brauchen nur kurzfristige Finanzierung
Sie haben hohe finanzielle Reserven
Sie können bewusst ein Risiko eingehen

👉 Für die meisten Familien bedeutet das jedoch zu viel Unsicherheit.

Was machen bewusste Kreditnehmer in Österreich heute?

Der Trend ist eindeutig: 👉 Immer mehr entscheiden sich für langfristige Fixzinsen (15–30 Jahre)

Warum?

Sie wollen Planbarkeit und Stabilität
Sie haben aus den Zinserhöhungen der letzten Jahre gelernt
Sie möchten kein Zinsrisiko eingehen

👉 Unser Tipp: Wenn Sie langfristig denken, ist Sicherheit kein Luxus – sondern eine der besten finanziellen Entscheidungen, die Sie treffen können.

👉 Melden Sie sich gerne bei uns für eine persönliche Beratung – wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihre Situation zu finden.

Als unabhängige Vermögensberater bringen wir Ihnen schnell und stressfrei

die Immobilienkredit-Angebote der österreichischen Banken.

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